Все ипотечные банки и все ипотечные схемы

Все ипотечные банки и все ипотечные схемыПодведение итогов предыдущего года, традиционно происходящее в конце зимы и весной, позволит нам заявить, что революция в области ипотеки, о необходимости которой так много говорилось, свершилась. Или по крайней мере уже началась. Количество и разнообразие ипотечных программ уже никого не удивляет, и идея о возможности собственного участия в них так или иначе посещает умы многих. В том, кому, сколько и на каких условиях выдают кредиты современные банки и ипотечные организации, вам поможет разобраться настоящий обзор.

Остановимся коротко на последних достижениях ипотечного рынка.Сводно-экономический департамент Банка России предоставил статистические данные за II и III квартал 2004 г., согласно которым к октябрю 2004 г. выдачей ипотечных кредитов в России занималась 181 кредитная организация, причем только за III квартал их количество выросло на 26%. Доля ипотечных ссуд в общем объеме выданных банками кредитов физическим лицам составляет немногим более 1,3%. Общая задолженность по ипотечным кредитам перед банками к концу III квартала 2004 г составила 13,884 млрд руб. Лидером по количеству выданных ипотечных кредитов, несомненно, являются Москва и Московская область, где выдано кредитов на В млрд руб. и 1,4 млрд руб. соответственно. Большинство кредитов в Московском регионе выдается в валюте.

Куда падать ставкам?

Наиболее крупными операторами московского рынка, по данным аналитического портала Ипотека в России , являются ОАО Агентство ипотечного и жилищного кредитования (объем выданных кредитов в 2004 г. - $1 30 млн), Райффайзенбанк ($70 млн), DeltaCredit банк ($67 млн), Городской ипотечный банк ($43 млн) ФОРА-Банк ($19,6 млн), НИКОМ - дочерняя структура Национального резервного банка ($18 млн), Сосьете Женераль Восток ($ 15,4 млн). Видно, что в лидеры этого небольшого списка попали как узкоспециализированные банки и организации, работающие только с ипотекой, так и банки, предоставляющие широкий спектр услуг Специализированные ипотечные банки и организации работают, как и следует из их названий, в одной области - выдачи ипотечных кредитов населению. К ним относятся DeltaCredit, Городской ипотечный банк НИКОМ, некоторые другие кредитные организации. Они отличаются от универсальных банков только тем, что не предоставляют физическим лицам дополнительных или сопутствующих услуг, таких как открытие счета, перевод денег со счетов и т. д. Специализированные организации могут самостоятельно реализовывать свои кредитные продукты, а также работать в партнерстве с универсальными банками.

Не так давно в прессе появились сообщения о возможном появлении на ипотечном рынке кредитных организаций с новыми, более низкими ставками за пользование кредитом Специалисты не открывают пока всех подробностей, отмечая только, что скорее всего это будут игроки из Азиатско-Тихоокеанского региона. Появление на рынке новых игроков подстегивает уже действующие банки проводить модернизацию своих ипотечных продуктов, предлагая все новые возможности для потребителей. Так, в марте 2005 г с заявлением о снижении процентных ставок выступил МДМ-банк. Открытие кредитной линии на выгодных условиях Международному Московскому Банку (ММБ) со стороны Хипоферайнсбанка может повлечь за собой приятные изменения для клиентов ММБ.

30 операторов, 70 схем

Для того чтобы проанализировать существующие ипотечные схемы, мы выбрали 30 наиболее заметных столичных операторов ипотечного рынка. В совокупности они предлагают потребителям более 70 вариантов различных кредитных продуктов Конечно, в таблицу вошли не все детали схем а только те, которые, на наш взгляд, либо Дают представление о типичных условиях кредитования, либо открывают для клиентов какие-либо дополнительные и интересные возможности.

Большая часть банков предпочитает кредитовать покупки на вторичном рынке в настоящий момент около 70% программ предусмотрены для клиентов, приобретающих готовое жилье. В их число входят также кредиты на улучшение жилищных условий.

Кредитование покупок в новостройках менее распространено. Это связано с такими особенностями первичного рынка, как затянутые сроки строительства и отсутствие предмета залога до момента оформления квартиры в собственность. Развитие законодательной базы постепенно меняет сложившуюся ситуацию, способствует появлению новых ипотечных схем для покупки квартир в новостройках и для выдачи кредитов на строительство жилья.

Коммерческие банки, готовые кредитовать первичку , предпочитают работать с проверенными застройщиками. Таким образом, клиент может выбрать квартиру только из числа одобренных банком объектов-новостроек. Активнее всего на первичном рынке работает Сбербанк РФ. По экспертным оценкам, ему принадлежит до 90% выданных в этой сфере кредитов. Еще одно перспективное, но пока только формирующееся направление - кредиты на покупку загородной недвижимости. Количество таких ипотечных программ едва ли составит 5% от общего числа.

Благоприятная экономическая ситуация и усилия властей по формированию законодательного пространства в области ипотеки привели к тому, что все большие слои населения могут стать участниками ипотечного рынка. Если раньше жилищные кредиты были доступны только немногочисленным представителям бизнес-сообщества, то сейчас взять кредит может любой с заработком чуть выше среднего уровня. Как правило, это молодые специалисты, целеустремленные и позитивные. Растет число банков, которые учитывают специфику современного рынка труда и готовы сотрудничать с клиентам, имеющими прямо или косвенно подтвержденный доход. Среди специалистов даже существует для этого специальный термин альтернативный найм . Иными словами, кроме официального дохода, подтвержденного справкой по форме НДФЛ, кредитор учтет и вашу дополнительную зарплату в конверте . Среди заемщиков могут оказаться и грузчик из крупной логистической компании, получающий белую зарплату в $1000, и мастер из салона красоты с реальными доходами около $1500, официально получающий в десять раз меньше. Доля выплат по кредиту в совокупном семейном доходе - еще одно важное условие при рассмотрении заявки на участие в ипотечной программе. Типичное требование на сегодняшний день: сумма, направляемая на погашение кредита, не должна превышать 35-50% совокупного дохода семьи. Некоторые банки уже готовы выдавать кредит в случае выплат в размере 60% от семейного бюджета, но на это идут только в том случае, если доходы клиента достаточно высоки.

Помимо определенного уровня дохода кредитующие организации обратят внимание на то, какое образование у заемщика, насколько востребована его специальность на рынке труда. К отсутствию высшего образования у клиента наиболее лоялен Сбербанк, а вот в коммерческих банках могут заинтересоваться, насколько престижен оконченный потенциальным клиентом ВУЗ. К числу предпочтительных клиентов, по мнению кредиторов, относятся представители таких ликвидных профессий и специальностей, как бухгалтер, юрист, IT-специалист.

Валютные и рублевые ставки

Из числа рассмотренных нами ипотечных схем выдачу только валютных кредитов подразумевают 73% программ, около 1 5% ипотечных схем составлены только для кредитов в рублях. Банков, работающих одновременно с кредитами в рублях, долларах и евро, наберется не более 5%. Среди них МДМ-банк, Газпромбанк, Сосьете Женераль Восток . Для приобретения квартиры в новостройках более выгодно получить рублевый кредит. Это избавляет покупателя от необходимости конвертации денег, так как на первичном рынке зачастую цены указываются в условных единицах, а расчеты ведутся в рублевом эквиваленте.

Исходя из анонсируемых банками условий кредитования, первоначальный взнос, который должен внести собственно покупатель, - от 5% до 95% от стоимости квартиры. В реальности получить кредит, составляющий больше 75-80% от стоимости приобретаемой квартиры, очень сложно, и то эти цифры более характерны для покупки на вторичке . Если кредитуется покупка на первичном рынке, то чаще всего требуется первоначальный взнос от 30-40% от стоимости приобретаемого жилья. Минимальные размеры кредита в большинстве банков в среднем составляют $10 000, максимальная сумма может достигать $200 000-300 000 и выше.

За последние два года кредитные организации существенно смягчили условия кредитования, проведя долгожданное снижение уровня процентных ставок. Например, в банке DeltaCredit процентные ставки по кредитам за этот период снизились с 15% до 13,5%, на 1-2 процентных пункта опустили уровень ставок по валютным кредитам МДМ-банк, Райффайзенбанк, Внешторгбанк.

На сегодняшний день неким ориентиром служит Сбербанк РФ, предлагающий потребителям фиксированную ставку по кредитам - 11 % годовых в долларах. Типичные процентные ставки коммерческих банков в так называемых базовых ипотечных схемах (приобретение готового жилья) составляют 12-13% годовых в валюте и 15% годовых в рублях. Для инвестиционных программ, то есть для покупки квартир в новостройке, характерны повышенные процентные ставки до момента оформления прав собственности на приобретаемое жилье - 15-17% годовых в валюте и 17-18% в рублях. После оформления квартиры в собственность клиента ставки по кредитам снижаются до 11-13%, как в базовых программах. Последние новшества на ипотечном рынке - появление кредитов с дифференцированной в зависимости от срока процентной ставкой, а также, по западным аналогам, кредитов со ставками типа LIBOR + N%. Такая ставка интересна тем, что каждый год величина LIBOR может меняться, так как она напрямую связана с определенными финансовыми показателями ведущих мировых банков. Последние годы ставка LIBOR держалась на рекордно низких значениях, колеблясь в пределах 2-3%. Несомненно, получение кредита на таких условиях крайне выгодно, но порой напоминает игру в рулетку. Предвидеть изменения на мировых финансовых рынках непросто, а значит, можно потерять значительные суммы, если данный показатель начнет расти. Впрочем, некоторые банки предусматривают по желанию клиента возможность перехода на фиксированную ставку - конечно, при выплате установленных штрафных санкций.

Долгие сроки - не российский вариант

Средний срок, на который выдается кредит, составляет 10-15 лет. При этом есть программы, позволяющие взять кредит на срок до 27 лет, но среднестатистический российский потребитель морально не готов нести кредитное бремя в течение такого долгого отрезка времени. Современные заемщики, наоборот, настроены на как можно более быстрый вариант расчета с кредитором. Специалисты отмечают, что сегодня реально закрыть кредит можно за 3-5 лет. В банках на этот случай существует определенный мораторий на досрочное погашение кредита, длящийся в среднем от полугода до года, или предусмотрены штрафные санкции.

В целях повышения конкурентоспособности, а также для привлечения новых клиентов банки и ипотечные организации нередко предлагают дополнительные программы или возможности. Например, DeltaCredit банк представляет кредитный продукт DeltaПлюс , где определенная сумма выдается одновременно с предоставлением ипотечного кредита и может использоваться для оплаты услуг риэлтора, нотариата сделки, оценки квартиры, страхования и т. д. НИКОМ предлагает кредит с кредитным окном , Данная схема позволяет выбрать любой месяц в году для досрочного погашения кредита (так называемое кредитное окно) с минимальными расходами за досрочное погашение 1% от суммы досрочного погашения. В своей программе Молодая семья Сбербанк готов рассмотреть совокупный доход не только мужа и жены, но и родителей или других родственников, а первоначальный взнос может составлять от 10%. Под действие этой программы подпадают только те семьи, где один из супругов младше 30 лет и в которых есть ребенок.

Развитие ипотечной системы, как перспективный способ решения жилищных проблем, является приоритетным направлением в современной России. Подтверждение тому - законотворческая деятельность властей, их усилия по распространению и пропаганде ипотеки среди населения. С каждым последующим годом количество ипотечных сделок увеличивается в разы, но даже эти цифры выглядят пока каплей в море. Ряд аналитиков прогнозирует, что развитие ипотечных кредитов может подстегнуть рост цен на жилье. Однако надо понимать, что влияние станет существенным только тогда, когда объемы выданных ипотечных кредитов достигнут намного более высоких значений. Возросшая активность потенциальных потребителей скорее всего удержит банки в ближайшей перспективе от снижения процентных ставок по кредитам.

Источник: Твоя ипотека